Krátká odpověď: ve většině případů ano. Pokud má modul sloužit k bydlení a bude napojený na vodu, elektřinu a kanalizaci, je to z pohledu zákona stavba a prochází povolením na stavebním úřadu. Jediná výjimka je úzká a týká se malých doplňkových staveb na pozemku, kde už dům stojí. Níže je popsané obojí a hlavně to, co s tím udělat jako první krok.

Proč to tak je

Od 1. 7. 2024 platí nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. Ten v § 5 odst. 1 říká, že za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Modulový dům tedy je stavba, i když vznikne ve výrobě a na pozemek se jen doveze a usadí. Nerozhoduje, jestli přijede hotový, nebo po dílech a smontuje se na místě.

Do té doby platil jiný režim: výrobek plnící funkci stavby byl výjimkou a stavebnímu úřadu stačila dokumentace výrobce. Tohle už neplatí, a je to důvod, proč se dnes dost lidí na úřadu nečekaně zastaví.

Soudy opakovaně posuzovaly, kdy modul přestává být přenosnou věcí a stává se stavbou. Rozhodovalo usazení na betonové patky, napojení na inženýrské sítě, zejména odpad z WC a koupelny, a to, že by se dům přemístěním zničil.

Kdy povolení potřebujete

  • modul má sloužit k bydlení nebo k rodinné rekreaci, bez ohledu na velikost
  • modul se napojí na vodu, elektřinu a kanalizaci
  • modul se usadí na patky nebo desku a zůstane stát dlouhodobě
  • modul má sloužit k podnikání

U staveb pro bydlení a pro rodinnou rekreaci se navíc provádí kolaudace, a to i tehdy, jde-li o jednoduchou stavbu. Užívat je lze až na jejím základě a jen k účelu, který je v ní uvedený.

Kdy povolení nepotřebujete

Bez povolení lze postavit takzvanou drobnou stavbu. Musí být splněné všechny tyto podmínky současně:

  • zastavěná plocha do 40 m² a výška do 5 m
  • nejvýše jedno nadzemní podlaží, podsklepení nejvýše do hloubky 3 m
  • stojí na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci a souvisí s tím bydlením nebo rekreací
  • neslouží k podnikání
  • je nejméně 2 m od hranic pozemku
  • po jejím umístění zůstane nejméně 50 % plochy pozemku schopné vsakovat dešťovou vodu

Pozor na jednu věc, která se často přehlíží. Zákon z drobných staveb výslovně vylučuje stavby pro bydlení a pro rodinnou rekreaci. Modul do 40 m² na zahradě u domu tedy může být bez povolení jako dílna, zahradní domek, sauna nebo pracovna. Jakmile v něm má někdo bydlet nebo tam trávit dovolenou, povolení potřeba je, i kdyby měl 20 m².

I drobná stavba musí být v souladu s územním plánem a splnit požadavky na výstavbu.

První krok, který doporučujeme každému

Než si objednáte modul vyrobený na míru, zjistěte si závazně, co po vás úřad bude chtít. Stavební zákon na to má nástroj: předběžnou informaci podle § 174 odst. 1.

Podáte na místně příslušný stavební úřad konkrétní dotaz, včetně účelu stavby a technických parametrů, a úřad vám písemně sdělí, jestli je povolení potřeba, jaké doklady bude chtít a které další orgány se k záměru vyjádří. Formulář žádosti je v příloze č. 1 vyhlášky č. 149/2024 Sb.

Je to rychlejší a levnější než zjišťovat to až s vyrobeným modulem na pozemku. Vracet se to nedá.

Co bude stavební úřad chtít

K žádosti o povolení patří projektová dokumentace zpracovaná autorizovaným projektantem. Projekty nezpracováváme, protože to je činnost vázaná na autorizaci. Projektant od vás bude potřebovat údaje o modulu, typicky tyto:

  • prohlášení o vlastnostech a doklad o shodě
  • skladby a tloušťky stěny, střechy a podlahy a použité materiály
  • součinitele prostupu tepla pro stěnu, střechu, podlahu, okna a dveře
  • požární odolnost konstrukcí a třídu reakce materiálů na oheň
  • výkresy a řezy modulu, obvodový rám, kotevní body a reakce do základů
  • hmotnosti modulů a zatížení, na která je modul navržen
  • doklady k elektroinstalaci a k rozvodům vody a odpadu

Co z toho k vašemu modulu potřebujeme dodat, projdeme s vámi u konkrétní zakázky. Dokumentace výrobce, prohlášení o shodě nebo certifikát jsou pro úřad způsobilé doklady o tom, že modul splňuje požadavky na výstavbu. Projektovou dokumentaci ale nenahrazují, o jejich dostatečnosti rozhoduje stavební úřad v konkrétním řízení.

Projektanta pro vás seženeme

Projekty nezpracováváme, ale nemusíte projektanta hledat sami. Spolupracujeme s projektanty, kteří už modulový dům povolovali a vědí, co stavební úřady u tohoto typu stavby chtějí vidět. Rádi vám jednoho doporučíme a převezmeme komunikaci s ním, aby dokumentace vznikla rovnou podle parametrů vašeho modulu a nemusela se předělávat.

Domlouváme to individuálně podle rozsahu. Napište nebo zavolejte a řekneme vám, co to ve vašem případě obnáší.

Shrnutí

  • modul k bydlení napojený na sítě = povolení a kolaudace
  • doplňková stavba do 40 m² u existujícího domu, ne k bydlení = bez povolení
  • první krok je předběžná informace na stavebním úřadu
  • projekt dělá autorizovaný projektant, s jeho výběrem vám pomůžeme

Rychlou orientaci vám dá i náš test, jestli na modul potřebujete povolení — sedm otázek a orientační odpověď za minutu.

Nevíte si rady, do které kategorie váš záměr spadá? Zavolejte nebo napište, projdeme to s vámi: +420 608 332 333, jsme i na WhatsAppu.

Informace je aktuální k 12. 10. 2026 a vychází ze zákona č. 283/2021 Sb. a z metodiky Ministerstva pro místní rozvoj „Mobilní domy“ ve znění z 5. 11. 2025. Jde o obecnou informaci, ne o právní poradenství. Závazně o konkrétním záměru rozhoduje místně příslušný stavební úřad.