Nový stavební zákon zvedl hranici, do které se stavba obejde bez povolení, z 25 na 40 m². Pro modulové domy je to zásadní změna – a taky nejčastější důvod, proč nám lidé volají. Jenže „bez povolení“ neznamená „bez pravidel“ a rozhodně to neznamená, že v takovém modulu smíte bydlet. Pojďme si to srovnat.
Než cokoli objednáte, ověřte si podmínky pro svůj pozemek. Doporučujeme každému klientovi zajít na místně příslušný stavební úřad a na obecní nebo městský úřad a zeptat se přímo na svůj záměr. Územní plán i místní regulace se obec od obce liší a to, co projde o vesnici dál, u vás projít nemusí. Text níže vysvětluje pravidla obecně — konkrétní odpověď dá jen úřad.
Co se změnilo
Do června 2024 platil starý stavební zákon (č. 183/2006 Sb.) a hranice pro stavbu bez povolení byla 25 m². Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. ji v příloze č. 1 posunul na 40 m² zastavěné plochy.
Zároveň zmizela kategorie „ohlášení“. Dnes se stavby dělí na drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní – a drobné stavby podle přílohy č. 1 jsou právě ty, které nepotřebují povolení vůbec.
Pozor na to, že spousta článků na internetu pořád uvádí starých 25 m². Když někde narazíte na tohle číslo, je to text psaný před polovinou roku 2024.
Pět podmínek, které musí modul splnit
Aby se modul na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci obešel bez povolení, musí splnit všechny tyto podmínky současně:
- Do 40 m² zastavěné plochy a do 5 m výšky. Počítá se zastavěná plocha, ne užitná – tedy půdorys včetně konstrukce.
- Jedno nadzemní podlaží. Patrový modul do této kategorie nespadá, i kdyby měl v součtu podlaží méně než 40 m².
- Nejméně 2 m od hranice pozemku. Blíž jen se souhlasem souseda.
- Nejméně polovina pozemku musí zůstat schopná vsakovat dešťovou vodu. Tohle je v praxi nejčastější důvod, proč to nevyjde – zejména u malých parcel, kde už stojí dům, terasa a příjezdová cesta.
- Stavba musí souviset s bydlením nebo rodinnou rekreací a nesmí sloužit podnikání. A právě tady je největší nedorozumění.
Kde je háček: „bez povolení“ neznamená „na bydlení“
Drobné stavby podle přílohy č. 1 nejsou stavby pro bydlení. Modul do 40 m² na pozemku rodinného domu musí s bydlením souviset – tedy být doplňkovou stavbou k domu, který na pozemku už stojí.
V praxi to znamená, že bez povolení můžete mít:
- zahradní domek nebo sklad nářadí
- dílnu
- pracovnu nebo home office
- saunu nebo wellness zázemí
- hostinský pokoj pro návštěvy
- ateliér, zkušebnu, herní místnost
Co bez povolení mít nemůžete: samostatné bydlení na prázdném pozemku, druhou bytovou jednotku k pronájmu, provozovnu, kancelář pro zaměstnance, prodejnu nebo kavárnu. Jakmile modul slouží podnikání nebo je z něj samostatné bydlení, do kategorie drobných staveb nepatří.
Říkáme to takhle natvrdo schválně. Slib „bydlení bez povolení“ se dobře prodává, ale nesedí – a riziko nese zákazník, ne prodejce.
Tři pozemky, tři různé odpovědi
Limit se liší podle toho, kde stavíte:
| Kde stavím | Limit plochy | Limit výšky | K čemu smí sloužit |
|---|---|---|---|
| Pozemek rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci | do 40 m² | do 5 m | musí souviset s bydlením nebo rekreací, ne s podnikáním |
| Plochy rekreace podle územního plánu | do 55 m² | do 4 m | rekreace |
| Zahrádkářská osada | do 40 m² | do 5 m | nesmí sloužit bydlení, rekreaci ani podnikání |
Ve všech třech případech platí odstup 2 m od hranice a pravidlo poloviny vsakovací plochy. A nad vším je územní plán obce – ten má vždycky přednost. Pokud jste v chráněné krajinné oblasti, národním parku nebo památkové zóně, potřebujete navíc souhlas příslušných orgánů.
Ještě jedna věc, která lidi překvapí: garáž mezi drobné stavby nepatří. Na tu povolení potřebujete vždycky.
Chci v modulu opravdu bydlet. Co s tím?
Pak potřebujete povolení – ale ne takové, jaké si možná představujete. Stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci spadají do přílohy č. 2 mezi jednoduché stavby, a ty projdou zjednodušeným řízením.
Oproti starému zákonu je to výrazně jednodušší: dřív jste potřebovali nejdřív územní rozhodnutí a pak stavební povolení, tedy dvě řízení za sebou. Dnes je to jedno řízení. Modul se navíc posuzuje jako stavba bez ohledu na to, že není pevně spojený se zemí – argument „je to jen výrobek, ne stavba“ na úřadě neobstojí.
V praxi to znamená: počítejte s projektem, s vyjádřením dotčených orgánů a s několika měsíci navíc. Není to důvod modul nekupovat, je to důvod začít včas.
Které z našich modulů se do limitu vejdou
| Modul | Rozměr | Zastavěná plocha | Do 40 m²? |
|---|---|---|---|
| Sára | 3 × 3 m | 9 m² | ano |
| Simona | 6 × 3 m | 18 m² | ano |
| Klára | 7 × 3 m | 21 m² | ano |
| Stodola | 7 × 3 m | 21 m² | ano |
| Marta | 11 × 3 m | 33 m² | ano |
| Lucy | 6 × 6 m | 36 m² | ano |
| Luisa | 6 × 3 m, dva spojené moduly | 36 m² | ano |
| Kuba | 9 × 6 m | 54 m² | ne |
| Marie | 12 × 6 m | 72 m² | ne |
| Thomas | 10 × 10 m | 100 m² | ne |
Sedm z deseti modulů se tedy do limitu vejde. Pozor ale na výšku a počet podlaží: drobná stavba smí mít jen jedno nadzemní podlaží, takže patrové provedení, které u některých modulů umíme udělat na přání, by vás z této kategorie vyřadilo.
Celý přehled rozměrů a cen najdete v katalogu modulů.
Než si modul objednáte
Tenhle článek vám dá představu, ale nenahradí jednu návštěvu. Doporučujeme:
- Zjistěte si, co říká územní plán o vašem pozemku. Bývá na webu obce nebo na stavebním úřadě.
- Změřte si vsakovací plochu. Spočítejte, kolik procent pozemku už zabírá dům, terasa, příjezd a bazén. Pokud jste blízko padesáti procentům, řešte to dřív, než něco objednáte.
- Zajděte na místně příslušný stavební úřad a popište záměr. Většina úředníků řekne rovnou, jestli to projde. Je to hodina času, která umí ušetřit statisíce.
- Zeptejte se i na obecním nebo městském úřadu. Územní plán a místní regulace vzhledu či umístění staveb má v ruce obec — a ta může mít vlastní podmínky, které stavební úřad neřeší.
- Ptejte se na účel užívání. Řekněte na rovinu, k čemu modul bude – odpověď se podle toho zásadně liší.
Rádi vám s tím pomůžeme. Napište nám na info@rdmoduly.cz nebo zavolejte na +420 608 332 333 a projdeme to spolu. A pokud chcete modul vidět naživo, máme vzorový dům ve Zbuzanech u Prahy – domluvte si prohlídku.
Vycházíme ze zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona, a z metodiky Ministerstva pro místní rozvoj k příloze č. 1. Článek je informativní a nenahrazuje stanovisko stavebního úřadu k vašemu konkrétnímu pozemku a záměru. Poslední revize: září 2026.